Keine Umlage von mietvertraglich nicht vereinbarten Betriebskosten

December 12, 2018

 

Wird in einem älteren Mietvertrag nicht allgemein die Umlage aller Betriebskosten vereinbart, sondern wurden einzelne Positionen gestrichen, so können solche Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.

 

Dies gilt auch für die Betriebskosten, die schon bei Mietbeginn anfielen, aber nicht zu den konkret genannten Kosten gehören.

 

 

 

 

 

Aktuelle Entscheidung

 

Das Amtsgericht Gelsenkirchen hatte über die Rechtmäßigkeit der Umlage von Betriebskosten auf den Mieter zu entscheiden. Der Vermieter wollte im Laufe des Mietverhältnisses Kosten umlegen, die er mietvertraglich ausgeschlossen hatte.

 

Demnach kommt es bei der Umlage der Betriebskosten auf den Mieter kommt es entscheidend auf die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag an.

 

Umlagefähigkeit von Betriebskosten

 

Insoweit genügt eine einfache Formulierung, dass der Mieter die Betriebskosten i.S.d. § 556 Abs. 1 BGB i.V.m. den §§ 1, 2 BetrKV (früher § 27 II. BV) zu tragen hat.

 

Besteht eine solche Vereinbarung kann der Vermieter sämtliche Betriebskosten, die in § 2 Nr. 1-16 BetrKV aufgeführt werden, auch gegenüber dem Mieter abrechnen. Der BGH hat entschieden, dass für eine Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die schlichte Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat, ausreicht.

 

Beschränkungen

 

Folgt im Mietvertrag jedoch beispielsweise auf die Formulierung „Neben der Miete werden folgende Betriebskosten i.S.d. § 2 der BetrKV umgelegt ...“ eine Auflistung von Betriebskosten, von denen einige angekreuzt sind, so wird damit klargestellt, dass insoweit auch nur die angekreuzten Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

 

Dies gilt auch, wenn zugleich in einer Fußnote des Mietvertrags erläutert wird: „Unter die Betriebskosten fallen die in der Anlage im Einzelnen aufgezählten Kosten.“ Denn damit wird nur erläutert, welche Kosten Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrVK) sind, aber nicht, welche dieser Kosten vom Mieter tatsächlich zu tragen sind.

 

Gleiches gilt für eine Regelung im Mietvertrag, dass neben der Miete „folgende Betriebskosten i.S.d. § 27 der II. BV“ umgelegt werden, der dann eine Auflistung verschiedener umlagefähiger Betriebskosten folgt.

Es können dann nur die ausdrücklich aufgelisteten Kosten umgelegt werden.

 

Änderungen im Laufe des Mietverhältnisses

 

Im Laufe eines Mietverhältnisses können sich die anfallenden Betriebskosten ändern, z.B. durch die Beauftragung eines Winterdienstes oder eines Gärtners oder durch den Abschluss neuer Versicherungen.

Als „neu“ gelten dabei alle Betriebskosten, die nach dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses entstanden sind. Grundsätzlich gilt, dass es für die Abwälzung dieser neuen Kosten einer zusätzlichen Klausel im Mietvertrag bedarf, die ausdrücklich die Übertragung neuer Betriebskosten auf den Mieter zulässt, also einer sog. „Öffnungsklausel“ bzw. „Erweiterungsklausel“, die eine nachträgliche Erweiterung der Betriebskostenzahlungen um zusätzliche Kosten vorsieht.

 

Die neue Betriebskostenart muss zudem unter eine der in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV aufgelisteten Kostenpositionen fallen.

 

Sonstige Betriebskosten

 

Handelt es sich bei der neuen Kostenart dagegen um „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 BetrKV, müssen diese im Mietvertrag konkret genannt sein.

Denn der Vermieter kann sich nicht einfach auf den Punkt „Sonstige“ in der Betriebskostenvereinbarung berufen, um beliebige Betriebskosten, die im Katalog des § 2 BetrKV nicht aufgeführt sind, neu aufzunehmen. Auch nach dem BGH müssen alle „sonstigen“ Betriebskosten gesondert im Mietvertrag vereinbart werden, um tatsächlich umlagefähig zu sein.

 

Die Umlage weiterer, zunächst nicht als umlagefähig vereinbarter Betriebskosten setzt insoweit eine gegenseitige Vereinbarung zwischen den Mietparteien voraus. Einseitig kann der Vermieter von sich aus nicht die Umlagefähigkeit bestimmen.

Er kann sich auch nicht auf die Öffnungsklausel berufen, da die entsprechenden Kosten nicht „neu“ entstanden waren.

 

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