Vorvertragliche Äußerungen des Verkäufers bei Grundstückskauf

February 19, 2016

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.

 

Flächenabweichungen bieten einem Grundstückskäufer oft Anlass, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über die Wohnfläche des verkauften Wohnhauses setzen voraus, dass deren Größe als Beschaffenheit der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB).

 

Oder aber dass der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers eine bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zu entscheiden, ob unzutreffende Flächenangaben des Verkäufers in einem Expose, einer Internetseite oder einer dem Käufer übergebenen Grundrissskizze konkludent eine den Sachmangel begründende Beschaffenheitsangabe der Kaufsache sein können.

 

Inhalt der Entscheidung

Mit notariellem Vertrag vom 18.12.2009 verkauften die Beklagten an den Kläger und dessen Ehefrau ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück zum Preis von 550.000 Euro. In dem Kaufvertrag wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen.

 

Das Grundstück hatten die Beklagten zuvor in einem Expose und auf ihrer Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche von ca. 200 m² und eine Nutzfläche von ca. 15 m² angegeben. Den Käufern hatten sie auf Nachfrage Grundrisszeichnungen der drei Geschosse (EG, OG und DG) mit Angaben der Flächenmaße ausgehändigt, aus deren Addition sich für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 m² ergibt.

 

Die Käufer ließen später die Wohnfläche des Gebäudes durch einen Architekten berechnen, der unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 m² ermittelte.

 

Darauf gestützt hat der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau von den Beklagten eine Zahlung von 66.411 Euro zzgl. Zinsen als Kaufpreisminderung und den Ersatz weiterer Schäden (wegen zu viel gezahlter Grunderwerbsteuer von 2.324,28 Euro und Bankzinsen von 7.198,41 Euro zzgl. Zinsen und den Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten von 2.594,20 Euro) verlangt.

 

Die Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Der BGH hat die Revision der Kläger zurückgewiesen

 

Angaben der Beklagten in dem Expose und in den im Internet publizierten Anzeigen führten zu keiner Haftung nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, weil die tatsächliche Wohnfläche der Räume nicht von der Größe abwichen, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer Wohnflächenangabe von ca. 200 m² erwarten durfte. Die Abweichung läge noch innerhalb der Bewertungstoleranzen.

 

Auch sei eine bestimmte Berechnungsgrundlage im Expose nicht genannt worden. Außerdem stütze der Kläger seinen Anspruch nicht auf die Haftung des Verkäufers wegen Fehlens einer nach dessen öffentlichen Äußerungen zu erwartenden Eigenschaft der Kaufsache gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, sondern auf eine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.

 

Die Angaben im Expose und in ihren Anzeigen seien nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB geworden, da die Flächenangabe durch die den Käufern vor Vertragsschluss ausgehändigten Grundrisszeichnungen mit genauen Angaben über die Flächen der einzelnen Räume konkretisiert worden sei. Die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führe grundsätzlich nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.

 

Solche Informationen über Eigenschaften der Kaufsache seien von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden.

 

Diese Abgrenzung sei geboten, weil die Parteien bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen müssten, die eine Regelung enthielten, also Rechtswirkungen erzeugen sollen.

 

Dazu gehörten die Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Dies entspreche den vorvertraglichen Angaben des Verkäufers und dem Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Vertragsauslegung. Der Käufer könne nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung vereinbaren wolle, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt werde.

 

Auch wäre die Warn- und Schutzfunktion der Beurkundung entscheidend in Frage gestellt, wenn schon die vorvertragliche Beschreibung bestimmter Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führten, ohne dass in dem notariellen Vertrag dazu etwas erklärt sei. Der Käufer sei bei vorsätzlich falschen Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache, die nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung geworden sind, geschützt, denn er könne einen Anspruch auf Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Pflichten haben. Ein solches vorsätzliches Verhalten des Verkäufers liege nicht vor.

 

Kontext der Entscheidung

Der BGH hat die bisher streitige Frage so geklärt, dass bei beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäften durch Äußerungen des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der Kaufsache vor Vertragsschluss keine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande kommt, wenn die Angaben in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden.

 

Seine frühere Rechtsprechung (vgl. BGH, Beschl. v. 19.01.2012 - V ZR 141/11), dass durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Expose) mit dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande kommt, hat der Senat ausdrücklich aufgegeben.

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