Geltendmachung von Mietmängeln auch nach Vertragsverlängerung noch möglich

December 15, 2015

 

Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Mängelrechten ausgeschlossen ist.

 

Der BGH hatte sich in dieser Entscheidung mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein Mieter mit seinen Mängelrechten ausgeschlossen ist, wenn er den Mangel an der Mietsache kannte und dennoch ein im Mietvertrag gewährtes Recht zur Verlängerung der Vertragslaufzeit vorbehaltlos ausübt.

 

 

Sachverhalt der Entscheidung:
 

Die Klägerin hatte mit der Beklagten einen Mietvertrag mit einer Festlaufzeit von zehn Jahren mit Mietbeginn am 01.06.2001 abgeschlossen.

In dem Mietvertrag wurde der Mieterin das Recht eingeräumt, die Mietzeit zweimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern.

Diese Optionen sollten jeweils stillschweigend in Kraft treten, wenn die Mieterin nicht spätestens zwölf Monate vor Ende der Vertragslaufzeit eine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt.

Da die Mieterin eine solche Erklärung nicht abgegeben hatte, verlängerte sich das Mietverhältnis nach Ablauf der Festlaufzeit um fünf Jahre bis zum 31.05.2016.

 

Die Mieterin hatte erstmals im Juli 2007 verschiedene Mängel am Mietobjekt gerügt und wiederholte ihre Mängelrügen danach mehrfach, zuletzt Ende Mai 2011.

Da die Vermieterin die Mängel dennoch nicht beseitigte, minderte die Mieterin die Miete. Daraufhin machte die Vermieterin die ausstehende Miete gerichtlich geltend.

 

Die Vorinstanzen gaben durchweg der Vermieterin Recht.

 

Die Revision der Mieterin vor dem BGH war indes erfolgreich.

 

Nach Ansicht des BGH führe die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB zum Verlust der Mängelrechte.

 

§ 536b BGB Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme

 

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a (Mängelrechte) nicht zu.

 

Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.

 

Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a (Mängelrechte) nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält."

 

Bei der Ausübung der Verlängerungsoption handele es sich nicht um einen Vertragsschluss i.S.d. § 536b BGB, durch den ein neues Mietverhältnis begründet werde. Stattdessen sei eine Verlängerungsoption ein schon im Ursprungsvertrag angelegtes Gestaltungsrecht, durch dessen Ausübung lediglich der Mietvertrag zu den vereinbarten Bedingungen fortgesetzt werde.

 

Auch die analoge Anwendung des § 536b BGB komme bei vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption nicht in Betracht.

 

Die Norm des § 536b BGB solle ein widersprüchliches Verhalten des Mieters verhindern. Derjenige, der trotz Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos einen Mietvertrag abschließe, gebe zu erkennen, dass er die Mietsache als vertragsgemäß anerkenne und bereit sei, die vereinbarte Miete zu entrichten.

Dieser Mieter solle sich später nicht mehr wegen des bekannten Mangels auf seine Mängelrechte berufen können.

 

Die vorbehaltlose Optionsausübung während des laufenden Mietverhältnisses unterscheide sich jedoch von der Situation des Vertragsschlusses, da die Grundentscheidung für das Mietverhältnis bereits gefallen sei und der Zustand der Mietsache als vertragsgemäß anerkannt wurde.

 

Daher setze sich ein Mieter, der vorbehaltlos eine Verlängerungsoption ausübe, nicht in gleicher Weise dem Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens aus, wie ein Mieter, der eine mangelhafte Sache bei Vertragsabschluss als vertragsgemäß akzeptiert und dann zu einem späteren Zeitpunkt Mängelrechte geltend mache.

 

Darüber hinaus solle § 536b BGB Rechtssicherheit schaffen, indem bei Beginn des Mietverhältnisses Klarheit darüber besteht, ob der Zustand der Mietsache vertragsgemäß ist oder der Mieter seine Mängelrechte noch geltend machen könne, vorausgesetzt die gerügten Mängel berechtigen ihn hierzu. Dieses Regelungsziel könne jedoch bei der Ausübung einer Verlängerungsoption im laufenden Mietverhältnis nicht erreicht werden.

 

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